Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

Полный текст ст. 222 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2021 год. Консультации юристов по статье 222 ГК РФ.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Комментарий к статье 222 ГК РФ

1. Самовольная постройка представляет собой построенный объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства. Таких нарушений может быть три:
1) строительство объекта не соответствует целевому назначению, разрешенному использованию земельного участка, либо объект построен с нарушением требований земельного законодательства. Целевое назначение земельного участка определяется его принадлежность к определенной категории. Так, например, земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, могут использоваться только в целях ведения сельскохозяйственного производства, но не для строительства каких-либо промышленных объектов. Если земельный участок, на котором предполагается строительство какого-либо объекта, находится в государственной или муниципальной собственности, то для такого строительства он может быть предоставлен либо в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо путем предварительного согласования места размещения данного объекта. Соответственно, если объект был построен на земельном участке с категорией земель, не соответствующей по назначению строительству, либо земельный участок был приобретен субъектом с нарушением процедуры, предусмотренной ЗК РФ, то такой объект является самовольной постройкой;
2) строительство объекта без получения для этого необходимых разрешений. Так, например, в соответствии со ст. 51 ГрК РФ требуется получение разрешения на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации планируемого к строительству объекта требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории;
3) строительство объекта существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под существенным нарушением указанных правил и норм следует понимать строительство объекта с грубым нарушением установленных строительных норм и правил, если такое нарушение повлекло или может повлечь причинение вреда здоровью и (или) имуществу.

2. В случае если субъектом осуществлена незаконная постройка, то поскольку им были нарушены требования законодательства, права собственности на построенный объект он не приобретает, соответственно, он не вправе осуществлять в отношении нее правомочия владения, пользования и распоряжения.

Что касается "судьбы" самовольной постройки, то она может быть двух видов:
1) снос;
2) приобретение права собственности на самовольную постройку.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть приобретено в двух случаях:
1) нахождение земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка, у лица на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;
2) возмещением лицом, приобретшим право собственности на самовольную постройку, расходов лицу, ее осуществившему.

В случае если сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности на нее приобретено быть не может. В Липецкой области, например, в суд поступило исковое заявление, в котором истец просил о сносе самовольно возведенного строения, запрещении возведения самовольного строения, ссылаясь на то, что возведенное строение было расположено слишком близко от забора, разделявшего земельные участки, а возводимое строение было расположено напротив кухонного окна дома истца и в случае его возведения единственное окно в кухне было бы закрыто, что ухудшило бы условия для проживания. Однако суд установил, что возведенное строение было расположено относительно забора с нарушением градостроительных норм и правил, однако уровень естественного освещения в кухне при наличии обеих возведенных построек составлял бы уровень выше нормативного, то есть уровень естественного освещения соответствовал бы санитарным и строительным нормам.

4. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- Строительные нормы и правила РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. СНиП 12-03-2001".

5. Судебная практика:
- апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.12.2013 по делу N 33-3356/2013.