Статья 263 ГК РФ. Застройка земельного участка

Полный текст ст. 263 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2021 год. Консультации юристов по статье 263 ГК РФ.

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) .

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 263 ГК РФ

1. Одно из правомочий собственника земельного участка - это право пользования им. Данное право проявляется в возможности собственником возводить (сносить) здания и сооружения на принадлежащем ему земельном участке. Законодатель закрепляет условия такого использования земельного участка:
- соблюдение собственником при возведении или сносе зданий, сооружений градостроительных и строительных норм и правил;
- соблюдение требования о целевом назначении земельного участка.

Право на застройку может быть реализовано собственником только при наличии разрешения на строительство, выданного на основании норм ГрК РФ. Причем необходимо заметить, что собственник может осуществлять строительство как самостоятельно, так и с привлечением застройщика, а также может передать право застройка арендатору земельного участка.

Создание, использование, реконструкция недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, градостроительным правилам и нормам, правилам застройки (п.6 ст. 3 ГрК РФ).

Что касается строительных норм и правил, то они принимаются ведомственными нормативными актами.

2. По общему правилу собственник земельного участка приобретает право собственности на здание и сооружение. Если же здание было построено с нарушение норм или без разрешения, то такая постройка признается самовольной и лицо, осуществившее ее, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ст. 222 ГК РФ и комментарий к ней).

Как правило, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но только если земельный участок был предоставлен с соблюдением требований законодательства.

3. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах".

4. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153;
- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014;
- определение КС РФ от 24.09.2012 N 1586-О;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2012 по делу N А20-2874/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2009 по делу N А15-1962/2008;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2007 N Ф08-4430/2007 по делу N А53-16139/2006-С2-11.